Asuntolainan lainakatto käytännössä

Lakiin perustuva lainakatto voi leikata asuntolainan maksimimäärää vuodesta 2016 alkaen. Mistä on kysymys ja ketä asia koskee?

Asuntolainan lainakatto 1.7.2016 alkaen

1.7.2016 tuli voimaan uusi laki, joka määrittää asuntolainalle lainakaton.

Lain tarkoituksena on tukea rahoitusjärjestelmän vakautta ja estää kotitalouksien liiallista velkaantumista. Samalla lain pitäisi hillitä asuntomarkkinoiden ylikuumenemista eli asuntojen hintojen liian nopeaa nousua.

Asuntohintojen liian nopeaa nousua kutsutaan asuntokuplaksi ja liiallisen nousun lopulta aiheuttamaa hintojen romahdusta asuntokuplan puhkeamiseksi. Tämä halutaan estää heinäkuussa 2016 voimaan tulleella lailla. Tällä hetkellä Suomessa ei ole havaittu asuntokuplan piirteitä. Laki on tehty tulevaisuutta silmällä pitäen.

Lainakatto koskee 1.7.2016 alkaen myönnettäviä asuntolainoja. 

Mikä on asuntolainan lainakatto?

Asuntolainan lainakatto, säädökset lyhyesti:

• Asuntolaina saa olla enintään 90 % lainan vakuuksien käyvästä arvosta
• Ensiasuntoa koskeva asuntolaina voi olla enintään 95 % lainan vakuuksien käyvästä arvosta.
• ASP-lainassa lainakatto on 90 % vakuuksien käyvästä arvosta
• Asuntoa ostettaessa käyvällä arvolla tarkoitetaan asunnon ostohintaa
• Puuttuva vakuusosuus voidaan kattaa muulla esinevakuudella, esim. vanhempien asunnolla
• Lainakaton määrää laskettaessa vakuudeksi ei hyväksytä henkilötakausta
• Lainakatto koskee vain asunto-osakkeen tai asuinkiinteistön hankintaa ja asunnon peruskorjaukseen otettavia lainoja
• Lainakatto koskee myös vapaa-ajan asunnon ja sijoitusasunnon hankintaa

Asuntolainan lainakaton vaikutus

Useimmissa tapauksissa uusi lakiin perustuva lainakatto ei vaikuta mitenkään suurimpaan lainamäärään,  jonka pankista voi saada. Pankkien omat lainan maksimimäärää säätelevät ohjeet ovat usein kireämpiä kuin nyt voimaan tullut laki.

Pankit vaativat lähes aina asuntoa hankittaessa lakia suuremman omarahoitusosuuden tai lisävakuudet. Asuntoa ei ole ennenkään pääsääntöisesti hyväksytty täydestä arvostaan lainan vakuudeksi. Tämä on perusteltua sekä asiakkaan että pankin kannalta.

Jos asunto hyväksyttäisiin lainan vakuudeksi täydestä hankintahinnastaan ja asuntojen hinnat alkavat jossain vaiheessa laskea, velallisella on äkkiä lainaa enemmän kuin vakuuksia. Syrjäseuduilla asuntojen hinnat ovat monin paikoin laskussa jo nyt. Kasvukeskuksissa hintojen lasku ei ole todennäköistä, mutta silti mahdollista. Asuntokupla on puhjennut monessa maassa ja sitä pelätään tällä hetkellä mm. Ruotsissa.

Pankin kannalta 100 % lainoitus ja asuntojen pienikin hinnanlasku olisi katastrofi. Jos lainaa on myönnetty enemmän kuin on vakuuden arvo, pankki vaatii nopeasti lisävakuuksia. Jos niitä ei ole velallisella antaa, ongelmissa ovat sekä pankki että lainan ottaja. Pahimmillaan tuloksena voi olla molempien vararikko.

Joissakin tilanteissa lakiin perustuva lainakatto voi kuitenkin aiheuttaa ongelmia. Syynä on se, että lain tarkoittamaa lainakattoa laskettaessa vakuuksien määrää ei voi kasvattaa asunnon arvon lisäksi annettavalla henkilötakauksella. Perinteinen pankkien toimintatapa on ollut, että asunto kattaa osan vakuusvaatimuksesta ja loppu voidaan kattaa esim. henkilötakauksella.

Esimerkki lainakatosta ja pankin vakuusvaatimuksista

Lain vaatimuksia ja pankkien yleisiä asuntolainan myöntämisen periaatteita voi valottaa seuraavalla esimerkillä:

• Asunnon ostohinta on 150 000 euroa.
• Lain määrittämä lainakatto on 90 % * 150 000 euroa = 135 000 euroa. 15 000 euroa pitää kattaa omilla säästöillä tai lisävakuuksilla. Lisävakuutena voi olla esim. vanhempien asunto, mutta ei vanhempien antama henkilötakaus eikä pankin myymä luottovakuutus.
• Pankin hyväksymä asunnon vakuusarvo on 70 % * 150 000 euroa = 105 000 euroa.  45 000 euroa pitää kattaa omilla säästöillä tai lisävakuuksilla. Lisävakuutena voi olla esim. vanhempien asunto tai vanhempien antama henkilötakaus. Lisävakuudeksi käy myös pankin myymä luottovakuutus.

100 % asuntolaina on edelleen mahdollinen

Lainakattolaista huolimatta asuntolaina voi jatkossakin olla jopa yhtä suuri kuin asunnon arvo, jos pankki asian hyväksyy. Syynä on laissa käytettävä vakuuksien laskentatapa.

Laina voi lain mukaan olla enintään 90 % vakuuksien arvosta. Asuntolainan vakuuksia ei voi tässä laskennassa kasvattaa esim. vanhempien antamalla henkilötakauksella, mutta esim. vanhempien asunnon panttaamien lainan lisävakuudeksi muuttaa tilanteen. Laina voi lain mukaan olla 90 % vakuuksien yhteisarvosta, ei 90 % ostettavan asunnon arvosta. 

Kaupalliset luottovakuutukset tai muut ostetut täytevakuudet eivät kelpaa lain mukaista lainakattoa laskettaessa vakuuksiksi. Laskennassa ne rinnastetaan henkilötakauksiin, jotka eivät tässä kelpaa vakuuksiksi.

Pankit hyväksyvät edelleen lainan vakuuksiksi myös henkilötakaukset, vaikka niitä ei huomioida lain tarkoittaman asuntolainan lainakaton laskennassa. Ensisijainen asia pankin lainapäätöksessä on kuitenkin lainan takaisinmaksukyky. Vakuudet pitää olla aina "kaiken varalta", mutta niitä ei ole pankin kannalta tarkoitus käyttää kuin viimeisenä vaihtoehtona. Tarkoitus on, että lainan ottaja maksaa lainan sovitulla tavalla takaisin pankille. 

Asunnon osto on nykyisellä korko- ja vuokratasolla usein edullista verrattuna vuokralla asumiseen. Kun harkitset asunnon ostoa ja asuntolainan ottamista, laske aina tarkasti, miten pystyt maksamaan lainan takaisin. Entä jo joudut työttömäksi? Entä jo puolisosi kuolee? Entä jos ...

Parempi vara kuin vahinko.