Säästäminen02.11.2017 klo 15:52

Asuntoon säästäminen

Säästämisen perusperiaatteet ovat samat riippumatta siitä, mihin säästää. Asuntoon säästäminen on kuitenkin niin pitkä prosessi, ettei säästösummaa saa yleensä kokoon parin kuukauden vyön kiristämisellä.

Asuntosäästämisessä tuleekin kiinnittää huomiota sellaiseen säästötapaan, jota pystyy jatkamaan pitkän aikaa. Samoin kuin pikadieetit johtavat pitkällä aikavälillä usein lihomiseen, voi talouden supersäästökuuri aiheuttaa loppujen lopuksi enemmän hallaa kuin hyötyä.

Tässä artikkelissa käsitellään nimenomaan asuntosäästämiseen liittyviä asioita, vinkkejä säästämisen perusperiaatteisiin voi katsoa esimerkiksi artikkeleista Miten säästää? ja Säästövinkkejä.

Säästäminen asuntoon

Lainakatto pakottaa säästämään

Oman asunnon ostoa varten tulee lähes aina ottaa lainaa, jonka suuruus voi olla monista kymmenistä tuhansista satoihin tuhansiin euroihin tai jopa yli.

Asuntolainan saantia varten tulee olla säästettynä osa asunnon hinnasta ennakkoon. Tämä johtuu asuntolainan lainakatosta ja pankkien lainaehdoista. Jo ennen kuin lainakattolaki astui voimaan heinäkuussa 2016 käytännössä kaikki pankit vaativat, että asuntolainan saamiseksi tulee olla osa asunnon hinnasta säästettynä. Nyt lainakattosäädös on kuitenkin laissa asti, eivätkä pankit edes halutessaan voi tehdä poikkeusta omarahoitusosuuden eli säästöjen määrään.

Käytännössä lainakatto tarkoittaa sitä, että saadakseen pankista asuntolainaa, tulee olla vähintään kymmenen prosenttia asunnon hinnasta ennakkoon säästettynä. Ensiasunnon ostajille riittävät lain puitteissa säästöt, joiden arvo vastaa viittä prosenttia asunnon hinnasta. Pankit voivat vaatia tätä suurempia säästöjä myöntääkseen asuntolainaa. Lainakaton ehtoja eivät täytä erilaiset vakuudet tai esimerkiksi vanhempien myöntämä henkilötakaus, vaan summan tulee olla lainanhakijan omaa henkilökohtaista omaisuutta.

Pankit hyväksyvät usein ostettavan asunnon vakuudeksi 70 prosentin suuruiselle osuudelle asuntolainasta. Tämä tarkoittaa, että loput 30 prosenttia pitää pystyä joko etukäteen säästämään tai tälle osalle pitää pystyä tarjoamaan jotain muita vakuuksia. Muu vakuus voi olla esim. vanhempien antama henkilötakaus. Vaikka tälle 30 prosentin osuudelle olisi muita vakuuksia, pitää silti vähintään kymmenen prosenttia asunnon ostohinnasta olla ennakkoon säästettynä. Tämä johtuu asuntolainan lainakatosta, joka on lakiin kirjoitettu säädös.

Esimerkki:

Matti on ostamassa taloa, jonka hinta on 180 000 euroa ja hän hakee pankista lainaa koko summalle. Pankille kelpaa vakuudeksi 70 % talon hinnasta eli 126 000 euroa. Matin vanhemmat ovat lupautuneet takaamaan 40 000 euron suuruisen osuuden lainasta, jolloin Matin pitää saada vakuuksia vielä puuttuvalle 14 000 eurolle. Kyseessä on Matin ensiasunto, joten riittää että hänellä on omia säästöjä viittä prosenttia vastaavalle summalle lainan määrästä eli tässä tapauksessa 9 000 euroa. Koska 14 000 - 9 000 = 5 000, tulee Matin saada vielä säästettyä 5 000 euroa tai saada kyseiselle summalle vakuudet, jotta pankki voi lainan myöntää.

Vaikka lainakatto voikin tuntua ikävältä asialta, joka estää asuntolainan saamisen, auttaa se käytännössä sekä lainantarjoajia että lainanhakijoita. Lainakatto pienentää lainanoton riskiä ja edistää kokonaisuudessaan Suomen rahoitusjärjestelmän vakautta. Lainakatto toki pakottaa säästämään, mutta se on positiivinen asia, koska joka tapauksessa koko asunnon ostosumma tulee jossain vaiheessa maksaa. Periaatteessa mitä aikaisemmin pystyy asuntonsa maksamaan, sitä edullisemmalla kokonaishinnalla asunnon saa.

ASP-säästäminen asuntoon

Asuntoon voi säästää monilla eri keinoilla. Esimerkiksi osakkeiden ja rahastojen kautta säästäminen toimii asuntoon säästämisen kohdalla yhtä hyvin kuin muihinkin kohteisiin säästettäessä. Asuntoon säästämisessä on kuitenkin olemassa myös ylimääräinen vaihtoehto, nimittäin ASP-tili ja ASP-laina. ASP on lyhenne sanasta AsuntoSäästöPalkkio.

ASP-laina on tarkoitettu 18-39-vuotiaille ensiasunnon ostajille ja sen idea on, että valtio tukee ensiasunnon ostoa. Pankki myöntää ASP-lainan vastaavasti kuin normaalinkin asuntolainan, mutta ASP-lainaan kuuluu joitakin etuja ja tukia. Näiden etujen saamiselle on kuitenkin myös ehtoja.

ASP-tilille tulee säästää vähintään kaksi vuotta ja talletuksia tilille tulee tehdä vähintään kahdeksana vuosineljänneksenä, ennen kuin pankki voi myöntää ASP-lainan. Käytännössä siis ASP-tilille säästetään kolmen kuukauden välein rahasumma, jonka suuruus vaihtelee 150 ja 3 000 euron välillä. Kun säästämisen minimiaika, eli tuo kaksi vuotta, on kulunut, on ASP-tilillä siinä vaiheessa säästöjä vähintään 1 200 euroa ja enintään 24 000 euroa. Säästämistä saa toki jatkaa huomattavasti pidempään kuin minimiajan verran.

Mitä sitten hyötyy siitä, että säästää nimenomaan ASP-tilille? Käytännössä hyöty on se, että säästöajan jälkeen saa valtion tukeman asuntolainan. ASP-lainan korko sovitaan pankin kanssa, mutta jos lainan korkoprosentti nousee laina-aikana suuremmaksi kuin 3,8 prosenttia, valtio maksaa pankille 70 % siitä korko-osasta, joka ylittää 3,8 %. Korkotuetun lainan määrässä on kuitenkin katto, joten usein osa lainasta pitää ottaa toisena lainana, jolla ei ole 3,8 % korkokattoa. Tämän hetken matalien korkojen maailmassa asia tuntuu kaukaiselta, mutta jos asuntolainan laina-aika on 20 tai 25 vuotta, korot voivat nousta siihen mennessä hyvinkin korkealle. ASP-laina sisältää vakuutuksen siitä, että lainakorko ei nouse aivan järjettömäksi.

Toinen ASP-säästämisen ja ASP-lainan hyöty on, että kun ASP-säästäjä on saavuttanut säästötavoitteensa ja ostanut asunnon, pankki maksaa säästöille ylimääräisen 2 - 4 prosentin lisäkoron. Mitä enemmän on säästöjä, sitä suurempi on lisäkorkona saatava eurosumma. Tämä on hyvä lisäkannuste asuntoon säästämiseen. Koko säästämisen ajan pankki maksaa lisäksi säästöille 1 prosentin suuruista vuotuista talletuskorkoa, joten säästäjä pääsee tavallaan hyötymään korkoa korolle -ilmiöstä. Nykyisessä matalien korkojen tilanteessa yhden prosentin talletuskorko on kohtuullisen hyvä, jos sitä vertaa normaaliin pankkitilin korkoon. Normaalien pankkitilien korko on usein nollan ja 0,25 % välillä.

ASP-säästämisen pääkohdat:

  • ASP-tilin voi avata 15 - 39-vuotiaana.
  • Jos ASP-tilille säästetään yhdessä aviopuolison kanssa, hän voi olla yli 40 vuotias.
  • Avopuolisoiden pitää molempien olla alle 40-vuotiaita.
  • ASP-tilille voi tallettaa 150 - 3 000 euroa kalenterineljänneksessä. Neljännesten ei tarvitse olla peräkkäisiä. Vuodessa tilille voi siis kertyä 600 - 12 000 euroa.
  • Minimisäästotavoite on 10 % asunnon hankintahinnasta. Huomaa, että säästöt pitää olla ASP-tilillä, jotta saa ASP-lainan!
  • Minisäästöaika on noin 2 vuotta.
  • Säästöille maksetaan 1 % vuosittainen korko.
  • Kun säästötavoite on saavutettu ja asunto ostettu, säästöille maksetaan 2 - 4 prosentin lakisääteinen lisäkorko.
  • Asuntolainaan on mahdollista saada valtion korkotukea. Korkotuki tulee voimaan vain, jos lainan korko nousee jossain vaiheessa laina-aikaa yli 3,8 prosentin.
  • ASP-säästösopimus tehdään pankin kanssa. Säästösopimusta voi osapuolten kesken muuttaa säästöaikana.
  • ASP-sopimus on mahdollista siirtää toiseen pankkiin.
  • ASP-lainan voi ottaa myös muusta pankista kuin siitä, johon talletukset on tehty. Jos lainan ottaa toisesta pankista, myös säästösopimus siirretään lainan myöntävään pankkiin.
  • ASP-tilin avaaminen on maksutonta.

ASP-säästöt on tehtävä ASP-tilille!

ASP-tilien markkinoinnissa on valitettava puute ja virhemahdollisuus. Mainosteksteissä kerrotaan, että säästöjä pitää olla 10 prosenttia asunnon hinnasta, lopun saa ASP-lainana. Sitä ei yleensä kerrota, että tämä 10 % pitää olla kokonaan talletettuna nimenomaan ASP-tilille! Asetus antaa asiassa hieman tulkintavaraa, mutta pankit eivät yleensä hyväksy muita varoja.

ASP-tilille maksettava korko on 1 % + lainanottohetkellä maksettava 2 % lisäkorko. Jos säästönsä sijoittaa osakkeisiin, keskimääräinen pitkän aikavälin tuotto on ollut 7 - 8 %. Viime vuosina osakesijoitusten tuotto on ollut jopa 20 - 30 prosenttia  vuodessa. Kun nykyisin myös pieniä sijoituksia voi tehdä jopa kuluitta esim. kuukausisäästöinä ETF-rahastoihin, se on varteenotettava vaihtoehto.

Huomaa virheellinen ASP-harhaluulo 

Pankkien markkinointimateriaalista voisi päätellä, että seuraava on mahdollista: 

  • ASP-tilille minimisijoitus 50 euroa/kk kahden vuoden ajan
  • Paremmin tuottavaan ETF-rahastoon tai osakkeisiin 1000 euroa/kk saman ajan
  • Kahden vuoden päästä säästöjä on 1050 * 24 = 25 200 euroa
  • Voidaan ostaa asunto, jonka hinta on 252 000 euroa. Tästä on omia säästöjä 10 % eli 25 200 euroa ja ASP-lainaa 90 % eli 226 800 euroa.

Edellä mainittu ei ole mahdollista!

Omana säästönä huomioidaan vain se summa, joka on ASP-tilillä eli 1 200 euroa.  Tämä on 10 % asunnon maksimihinnasta ja loppu 90 % eli 10 800 euroa saadaan ASP-lainana. Ostettavan asunnon maksimihinta voi siis olla vain 12 000 euroa, jos laina otetaan ASP-lainana.

Ongelmaa ei voi hoitaa siirtämällä puuttuva rahoitusosuus ASP-tilille, koska sinne voi tallettaa enintään 3000 euroa neljännesvuosittain. "Väärin säästänyt" asunnon ostaja joutuu siis aloittamaan ASP-säästämisen alusta ja voi ostaa asuntonsa vasta kahden vuoden kuluttua.

Toinen vaihtoehto on ottaa ASP-lainan sijaan normaali asuntolaina. Jos pankki luotottaa 80 % asunnon hinnasta, asunnon maksimihinta voi olla 126 000 euroa. Jos säästää hetken lisää, pääsee samaan maksimihintaan ilman ASP-säästöjä, ja laina on 10 % pienempi.

Kannattaako ASP-säästäminen vai säästäminen ETF-rahastoon/osakkeisiin?

Kysymys on erittäin aiheellinen.

ASP-säästämisen hyvä puoli on ASP-laina ja sen erikoishyödyt:

  • ASP-lainan korko ei voi nousta niin ylös kuin normaalin pankkilainan
    • 3,8 % korkokatto osalla lainasta
  • ASP-lainalla on valtiontakaus eli omarahoitusosuus on pienempi
    • ASP-lainassa 10 %, normaalissa pankkilainassa 20 - 30 %

ASP-säästämisen huonot puolet: 

  • Säästöt karttuvat hitaasti
  • Korko on mitätön verrattuna esim. osakesäästämiseen tai ETF-rahastoihin
  • Vähintään kahden vuoden säästämisaika
  • Vahvasti rajoitetut säästösummat, 150 - 3 000 euroa kalenterineljänneksessä

Joskus voi olla edullisempaa säästää esim. kuluttomiin ETF-rahastoihin kuin ASP-tilille tai suoriin osakesijoituksiin. Jos säästöt karttuvat samoin kuin viime vuosien osakesijoitukset, saa melko äkkiä kasaan 20 % omarahoitusosuuden. ASP-tiliin verrattuna riskinä on toki se, että sekä rahastosijoitusten että osakesijoitusten arvo voi myös laskea.

Esimerkki:

ASP-talletus 1000 euroa kuukaudessa kahden vuoden ajan:

  • Kahden vuoden päästä säästetty summa on 24 000 euroa
  • Säästöille on kertynyt korkoa on 3 % vuosittain eli noin 700 euroa 
  • 10 % omarahoitusosuudella asunnon maksimihinta 247 000 euroa, josta lainaa 222 300 euroa
  • Jos ostetaan 132 000 euron asunto, tarvitaan lainaa 107 300 euroa

ETF-rahastotalletus 1000 euroa kuukaudessa kahden vuoden ajan:

  • Kahden vuoden päästä säästetty summa on 24 000 euroa 
  • Jos ETF-säästöille on kertynyt tuottoa 10 % vuosittain, tuotto on 2 400 euroa
  • 20 % omarahoitusosuudella asunnon maksimihinta 132 000 euroa, josta lainaa 105 600 euroa

Osakesijoittaminen parhaina vuosina 1000 euroa kuukaudessa kahden vuoden ajan:

  • Kahden vuoden päästä säästetty summa on 24 000 euroa 
  • Jos osakesäästöille on kertynyt tuottoa 30 % vuosittain, tuotto on 7 700 euroa
  • 20 % omarahoitusosuudella asunnon maksimihinta 158 500 euroa, josta lainaa 126 800 euroa
  • Jos ostetaan 132 000 euron asunto, tarvitaan lainaa noin 100 000 euroa

 

Säästöille kertyvän tuoton merkitys on sitä suurempi, mitä pidempi on säästämisaika. Syynä on Korkoa korolle -ilmiö, jonka merkitys on uskomattoman suuri:

3 vuoden säästöaika 1000 e /kk:

  • Tavallisen pankkitilin 0,1 % korolla säästösumma on lopussa noin 36 054 euroa
  • ASP-tilin 3 % korolla säästösumma on lopussa noin 37 600 euroa
  • 10 % tuotolla säästösumma on lopussa noin 41 700 euroa
  • 30 % tuotolla säästösumma on lopussa noin 55 000 euroa

4 vuoden säästöaika 1000 e /kk:

  • Tavallisen pankkitilin 0,1 % korolla säästösumma on lopussa noin 48 100 euroa
  • ASP-tilin 3 % korolla säästösumma on lopussa noin 51 000 euroa
  • 10 % tuotolla säästösumma on lopussa noin 58 500 euroa
  • 30 % tuotolla säästösumma on lopussa noin  85 400 euroa

Edellä mainitusta ei pidä tehdä johtopäätöstä, että tulevina vuosina osakesijoittamisella tienaa 30 % vuodessa. Todennäköisesti ei tienaa, mutta moni on kolmena edellisenä vuotena tienannut. Ja moni tulee tienaamaan taas jossakin vaiheessa, mutta ennen sitä tulevat todennäköisesti huonot vuodet, jotka romahduttavat jo tehtyjen osakesäästöjen arvon. 

Oleellista on huomata, mikä on säästöille saatavan tuottoprosentin eron merkitys. Jos säästöaikaa pidennetään hieman, korkoa korolle -ilmiö nostaa tuotot uskomattoman suuriksi jo keskimääräisellä 8 % tuotolla. On siis suuri ero, onko säästöjen tuotto 0,1 prosenttia, 1 prosentti vai 8 prosenttia.

Nykyisenä matalien korkojen aikana ASP-säästäminen on ennen kaikkea osoitus siitä, että hallitsee taloutensa. ASP-lainan edut ovat todellisia, mutta ovatko ne niin suuret, että rahaa kannattaa makuuttaa pankissa pienellä korolla. Se on jokaisen itse mietittävä.

Asuntosäästäminen on pitkä projekti

Asuntoon säästäminen vaatii pitkäjänteisyyttä ja motivoitunutta säästämistä. Asuntosäästäminen kannattaakin suunnitella realistisesti, koska liian korkealle asetetut säästötavoitteet aiheuttavat helposti motivaation häviämisen. Toisaalta liian matala säästötavoite voi kyllä toteutua helposti, mutta silloin riittävän rahasumman kerryttäminen edes asunnon käsirahan maksuun voi kestää todella kauan.

Yleensä, kun asunnon hintahaarukka on suhteutettu omiin tuloihin, kestää lainan saantiin riittävän summan säästäminen parista vuodesta muutamaan vuoteen. Mikäli asuntoon säästäminen on nimenomaan talousasioiden päätavoite ja siihen menee silti vuosikausia, kannattaa miettiä onko jokin joko säästötavoissa tai -tavoitteissa pielessä. Samalla kannattaa huomioida, että säästöjen suuruudesta riippumatta esimerkiksi pienillä tai epäsäännöllisillä tuloilla ei välttämättä saa niin suurta asuntolainaa kuin toivoisi. Tällöin voi joutua säästämään entistä pidempään tai pitää harkita esimerkiksi matalamman hintaluokan asuntoa.

Hyvä asuntoon säästämisen kannuste on, että kun säästötavoite on saavutettu ja asunto ostettu, jatkossa saa maksaa kuukausittain oman asunnon lainanhoitokuluja eikä vuokraa vieraalle. Vuokrarahoista ei jää jäljelle mitään pysyvää, asuntolainaa maksettaessa lopulta on jäljellä oma velaton asunto.

Vaikka asunto on iso ostos ja voi vaatia suuriakin uhrauksia, on oma omistusasunto unelma meille monelle. Unelmat omasta asunnosta voivatkin auttaa motivoimaan säästämään silloinkin, kun se ei ole helppoa. Ja onhan oma asunto ehdottomasti unelmoinnin arvoinen kohde.

Kommentoi sosiaalisessa mediassa