Asunnon vuokraaminen, asumistuki ja kimppakämppä

Opiskelijat siirtyvät 1.8.2017 yleisen asumistuen piiriin. Tämä aiheuttaa muutoksia vuokrasopimuksiin ja kimppasopimuksista halutaan nyt eroon. Mitä vaihtoehtoja vuokranantajalla on? Entä opiskelijoilla?

Opiskelijat siirtyvät yleisen asumistuen piiriin 1.8.2017

Opiskelijat alkavat saada elokuun alussa 2017 yleistä asumistukea. Varsinkin kalliin asumisen kaupungeissa tuki on selvästi aiempaa suurempi. Tuen määrään vaikuttavat kuitenkin jatkossa kaikkien samassa asunnossa asuvien tulot, jos vuokrasopimus on yhteinen.

Jokainen opiskelija haluaa saada mahdollisimman suuren, itselleen kuuluvan tuen. Kaverin tulojen ei haluta estävän oman asumistuen saamista, ja outoa se olisikin. Siksi perinteistä kimppakämpän vuokrasopimusta halutaan nyt muuttaa muotoon, jossa jokainen vuokraa itse oman asuntonsa.

Asumistuki estää kimppakämpän vuokraamisen yhteisellä vuokrasopimuksella

Aiemmin opiskelija sai opintotuen asumislisän omien tulojensa ja opiskelunsa perusteella. Tuen määrään ei vaikuttanut se, asuiko yksin vai kimppakämpässä.

Aiemmin vuokrasopimus tehtiin usein niin, että vuokralaiset ovat yhteisvastuussa vuokran maksamisesta. Tämä oli kätevää sekä vuokranantajan että vuokralaisten kannalta. Vuokranantajalle yhteisvastuu oli hyvä turva vuokrarahojen saamiseen. Opiskelijoiden kannaltakin sopimus oli joustava: jos yksi kimppakämpän asukas muutti muualle, tilalle oli helppo ottaa uusi. Uusi asukas voitiin valita muiden asukkaiden toimesta ja tämä yleensä sopi vuokranantajalle. Yhteisvastuu varmisti vuokran saannin.

Kun opiskelijat siirtyvät yleisen asumistuen piiriin, on huomioitava uudet säädökset:

• Asumistuki maksetaan yhteisesti koko ruokakunnalle
• Ruokakunta tarkoittaa kaikkia samassa asunnossa asuvia henkilöitä, jos vuokrasopimus on yhteinen tai vuokrasopimuksessa on maininta yhteisvastuusta vuokran maksussa. Näin on, vaikka henkilöt olisivat toisilleen täysin tuntemattomia ja omissa oloissaan.
• Tuen määrään vaikuttavat kaikkien samassa asunnossa asuvien tulot, jos vuokrasopimus on yhteinen tai yhteisvastuullinen. Naapurihuoneessa asuvan vieraan ihmiset hyvät tulot vievät siis tuen toisen huoneen tulottomalta henkilöltä.

Vuokralaisten kannalta tuen maksu yhteisesti koko porukalle on erittäin hankalaa. Tukeen vaikuttavat kaikkien vuokralaisten tulot ja tuki maksetaan käytännössä vain yhdelle heistä koko asunnon osalta. Tämä ei ole oikeudenmukaista eikä helppoa. Siksi opiskelijat haluavat ja heitä myös neuvotaan luopumaan yhteisistä vuokrasopimuksista ja vuokran maksun yhteisvastuusta.

Miten vuokranantajan pitää toimia, jotta asumistuki saadaan ja asunnon vuokraus onnistuu?

Markkinatilanne muuttuu asumistuen muutoksen takia. Vuokranantajan on pakko reagoida asiaan, jos aikoo jatkossakin vuokrata isomman asuntonsa opiskelijoille ja saada sijoitukselleen vuokratuottoa.

Vaihtoehtoja on periaatteessa kaksi:

• Tehdään jokaisen vuokralaisen kanssa erillinen vuokrasopimus tai
• Tehdään vuokrasopimus koko asunnosta yhden vuokralaisen kanssa ja sallitaan hänelle sen alivuokraus muille

Molemmissa vaihtoehdoissa on hyvät ja huonot puolensa. Alempana on pohdittu asiaa tarkemmin.

Erilliset vuokrasopimukset asumistuen takia - hyödyt ja haitat

Erilliset vuokrasopimukset mahdollistavat asumistuen saamisen jokaiselle vuokralaiselle. Opiskelijoille tämä malli varmasti sopii, mutta vuokranantajan kannalta siinä on useita ongelmia.

Jos vuokrasopimukset on tehty erikseen jokaiselle vuokralaiselle (käytännössä jokaisesta huoneesta erikseen tms.), vuokrasopimukset voivat myös päättyä eri aikaan. Käytännössä vuokrasopimukset päättyvät lähes aina eri aikaan. Kun opiskelija valmistuu, lähtee ulkomaille tai löytää puolison, hän irtisanoo vuokrasopimuksensa. Vuokranantajan kannalta se tarkoittaa, että huoneeseen pitää löytää uusi vuokralainen mahdollisimman nopeasti. Jos kimppakämpässä on monta vuokralaista, vuokranantaja saa etsiä uusia vuokralaisia vähän väliä.

Jos vuokranantaja löytää uuden vuokralaisen kimppakämppään, miten hänen pitäisi varmistua siitä, että uusi asukas käy myös muille samassa asunnossa asuville  vuokralaisille? Osa tiloista on yhteiskäytössä. Miten pitäisi toimia, jos vanhat hyvät vuokralaiset ilmoittavat, että uusi asukas ei ole heille mieleen?

Erilliset vuokrasopimukset samasta asunnosta - haitat:

• Vuokranantajalle lisätyötä vuokralaisten hakemisessa, sopivuuden arvioinnissa ja sopimusten kirjoittamisessa.
• Vuokranantajalle lisäriskiä siihen, että joku vuokralainen ei maksakaan vuokraansa. 
• Eri aikaan päättyvät huoneiden vuokrasopimukset. Huone jää helposti tyhjäksi.
• Uusia riskejä vuokralaisten välisissä henkilösuhteissa ja näin harmia myös vuokranantajalle.
• Huononnus vuokralaisille, jos vuokrasopimukset ovat jatkossa määräaikaisia. Muuten vuokranantaja tuskin suostuu erillisiin sopimuksiin.

Erilliset vuokrasopimukset samasta asunnosta - hyödyt:

• Vuokranantaja saa asunnon varmemmin vuokrattua myös uuden asumistuen aikana.
• Opiskelijat saavat asunnon ja asumistuen.

Vuokranantajan kannalta kaikki saman asunnon erilliset vuokrasopimukset kannattaa yleensä tehdä määräaikaisiksi ja päättää esim. vuoden päästä tai lukuvuoden lopussa. Näin koko asunto "saadaan tarvittaessa tyhjäksi" samaan aikaan. Mikään ei estä tekemästä uutta vuoden vuokrasopimusta samojen vuokralaisten kanssa. Vuokralaisille määräaikaisuus on selvä huononnos aiempaan.

Alivuokramalli asumistuen takia - hyödyt ja haitat

Myös alivuokramalli mahdollistaa asumistuen saamisen erikseen jokaiselle vuokralaiselle.

Alivuokramalli tarkoittaa, että vuokranantaja tekee koko asunnosta vuokrasopimuksen yhden vuokralaisen kanssa. Vuokralainen on vastuussa koko asunnon vuokrasta henkilökohtaisesti. Hän saa asumistuen, mutta vain sen normaalien rajojen puitteissa eli käytännössä vain "omalle vuokraosalleen" eli vain pienen osan kokonaisvuokrasta. Muun osan vuokrasta hän hankkii vuokraamalla osan asunnosta edelleen.

Alivuokramallissa vuokrasopimukseen kirjataan, että vuokralaisella on mahdollisuus vuokrata asuntoa edelleen muille. Käytännössä hän vuokraa osan huoneista muille opiskelijoille. Hän valitsee itsenäisesti alivuokralaiset ja tekee näiden kanssa sopimukset. Hän päättää myös alivuokralaisten vuokran tason.

Alivuokramallissa päävuokralainen (joka vuokrasi asunnon sen omistajalta eli vuokranantajalta) on vastuussa koko asunnon vuokrasta ja asunnon kunnossa pysymisestä. Jos hänen alivuokralaisensa rikkoo asunnon, hän on vastuussa siitä vuokranantajalle. On siis tärkeää, että alivuokrasopimus tehdään hyvin. Alivuokrasopimuksessa päävuokralainen voi siirtää alivuokralaiselle vastuun tämän oman huoneen ja yhteisten tilojen kunnossapidosta. Päävuokralainen voi periä alivuokralaiselta myös vakuuden samoin kuin vuokranantaja voi periä vakuuden päävuokralaiselta. Jos alivuokrasopimus on tehty hyvin, asia on päävuokralaisen kannalta juridisesti kunnossa. Jos ongelmia tulee ja alivuokralaisella ei kuitenkaan ole varaa vahinkojensa korjaamiseen, ne jäävät päävuokralaisen vastuulle. Siksi päävuokralaisen on hyvä periä alivuokralaiselta vakuussumma, jota voidaan käyttää tässä tilanteessa.

Alivuokrasopimukseen on syytä kirjata, että jos päävuokralaisen vuokrasuhde katkeaa, kaikki alivuokrasuhteet katkeavat automaattisesti. Näin päävuokralainen pääsee varmasti eroon sitoumuksistaaan, jos haluaa esim. muuttaa yhteen puolisonsa kanssa ja jättää siksi kimppakämpän.

Alivuokramalli - haitat vuokranantajalle:

• Päävuokralaista voi olla hankala löytää, koska hänelle jää paljon työtä ja vastuuta
• Päävuokralaisen vastuu ja työ pitää ehkä huomioida alempana vuokrana

Alivuokramalli - hyödyt vuokranantajalle:

• Vain yksi vuokrasopimus
• Ei huolta alivuokralaisten vaihtumisesta
• Helppous: päävuokralainen vastaa kaikesta

Alivuokramalli - haitat päävuokralaiselle:

• Paljon työtä ja vastuuta
• Jos alivuokralaista ei löydy, vuokra menee kokonaan omasta pussista
• Riski huonoista alivuokralaisista

Alivuokramalli - hyödyt päävuokralaiselle:

• Alivuokralaisia alempi suhteellinen vuokra?

Alivuokramalli - haitat alivuokralaiselle:

• Asunto voi mennä alta, jos päävuokralainen rakastuu ja muuttaa muualle. Samalla katkeaa alivuokrasopimus.

Alivuokramalli - hyödyt alivuokralaiselle:

• Vuokrasopimuksen voi tehdä toisen opiskelijan kanssa
• Alivuokrasopimuksen voi yleensä päättää koska tahansa

On suuri parannus, että opiskelijat pääsevät yleisen asumistuen piiriin. Tuki helpottaa opiskelijoiden asumista Helsingissä ja muissa kalliin asumisen kaupungeissa. Tuen saa myös kesän ajalta ilman opiskelupakkoa toisin kuin vanhan asumislisän.

Kelan tulkinta ruokakunnasta voi kuitenkin lopettaa kimppa-asumisen lähes kokonaan. Jos vuokranantaja ei halua vuokrata eri sopimuksilla  viiden huoneen asunnon jokaista huonetta, hän ei tee erillisiä vuokrasopimuksia. Hän voisi toki tehdä alivuokratyyppisiä sopimuksia.

Jos kukaan opiskelija ei halua riskien takia ryhtyä alivuokramallisen sopimuksen päävuokralaiseksi ja samalla alivuokralaistensa vastuun kantajaksi, ei synny alivuokraukseen perustuvia sopimuksia.

Syntyykö siis mitään sopimuksia, vai loppuuko opiskelijoiden kimppa-asuminen? Jatkossa asumistuki kattaa paremmin oman yksiön vuokran kuin aiemmin. Ja moni asuu mieluiten omassa yksiössä.